И теперь чиновники уже с 2013 года предлагают установить минимальную базовую ставку налога в размере 0,1% от стоимости имущества. И это еще по-божески, ведь предлагалось взимать до одного процента.

История вопроса
И все бы ничего, если бы налог, как и прежде, рассчитывался по оценке БТИ. Но вся "бомба" состоит в том, что через пару лет его придется платить, исходя из рыночной стоимости квартиры. Такое новшество, по расчетам экспертов, приведет к резкому увеличению налоговых платежей. Особенно для владельцев московских квадратных метров, которые в России считаются самыми дорогими. При этом рыночная стоимость квартиры, на которую будет начисляться налог, напрямую станет зависеть от результатов ее оценки. К примеру, со столичного собственника среднестатистической "двушки", стоимостью 5-7 млн руб., будет уже взиматься не 2-3 тыс., а 5-7. А обладателям квартир в Центральном округе столицы, где цены начинаются от $8 тыс. за квадратный метр и владельцами которых значится немало пенсионеров и малоимущих граждан, которым жилье досталось по наследству, придется разориться.

Между тем "подарочек" не свалился с неба сам по себе. По словам Ирины Шугуровой, заместителя генерального директора "Миэль-Брокеридж" по правовым вопросам, возможность введения единого налога на недвижимость муссируется еще с 2003 года. По предположению его разработчиков, он должен заменить собой три налога: налог на имущество физических лиц, налог на имущество организаций и, наконец, земельный налог.

Дальнейшее развитие вопрос получил 1 марта 2008 года, когда вступил в силу Закон о государственном кадастре недвижимости. "Если раньше земельные участки и строения каждое госучреждение считало по своим тарифам, – рассказывает спикер, – в БТИ – отдельно строения, в Кадастровой палате – отдельно земельные участки, то теперь законом предписывается считать все вместе, чтобы земля и строение были единым имущественным объектом недвижимости. После утверждения кадастровой стоимости этого единого объекта недвижимости именно с нее и будет насчитываться налог".

Но работа по постановке всех объектов на кадастровый учет колоссальна и займет не один год, тем более что методика определения кадастровой стоимости все еще дорабатывается. И сколько продлится работа, сказать трудно. Ведь для этого существует определенный порядок: сначала проводится кадастровый учет, потом кадастровая оценка, и только затем начинается сама процедура утверждения кадастровой оценки. Только после того, как будут пересчитаны, поставлены на учет, оценены все объекты в каждом районе, округе, регионе страны и чиновники утвердят результаты самой оценки, можно будет говорить о взимании налога.

Пока же налог на дома, квартиры, гаражи и другую недвижимость начисляется согласно закону "О налогах на имущество физических лиц" от 9 декабря 1991 года № 2003-1 (с изменениями и дополнениями), а также иным нормативным актам. По этому акту платить налог обязаны не только все добропорядочные россияне, но и иностранные граждане, безработные и даже несовершеннолетние (в лице родителей или опекунов). Конечно, отдельным категориям граждан, Героям, инвалидам, участникам Гражданской (остались ли?) и Великой Отечественной войн, военнослужащим предусматриваются поблажки. По закону, если не освобождены вообще от всех налоговых выплат, они могут рассчитывать на 50-процентную скидку. Но всем остальным придется раскошеливаться, что называется, по полной, но пока еще доступной программе.

А судьи кто?
"Основной проблемный момент в новом законе о налогообложении, – говорит Сергей Мигунов, руководитель управления маркетинга и развития группы компаний "Конти", – это методология оценки. Что интересно, у экспертов рынка недвижимости так и не сложилось общего согласия по данному вопросу. Так что, по каким критериям будет оцениваться недвижимость, пока совершенно неясно. Другая проблема – в области собственности. Многие жители РФ приватизировали квартиры с "излишними" площадями, но во времена кризиса уровень их доходов резко снизился. Некоторые потеряли работу, другие вышли на пенсию, стали инвалидами и, понятно, что если будет принят "драконовский" закон, то оплачивать излишки в полной мере они не смогут". Как им быть? Съезжать с квартиры, в которой они родились и выросли? Похоже, что так.

Есть и третий немаловажный момент, теперь уже в области загородной недвижимости. Например, при оценке дачного домовладения по новому рыночному закону его сегодняшняя стоимость может существенно отличаться от цены изначального приобретения. Покупал-то человек дом на пустыре и с голыми стенами, а с годами за собственные деньги обустраивал его, ремонтировал, строил ограду, подъезды, прокладывал коммуникации, облагораживал участок, территорию за его пределами. Словом, своей копейкой и трудом денно и нощно повышал ликвидность и рыночную стоимость домовладения. А в результате получится так, что все его старания будут обложены налогом. Эксперты уже сегодня предсказывают, что конфликтные ситуации тут могут сложиться пострашнее, чем были при ликвидации домов в поселке "Речник". Понятно, что загородная недвижимость должна оцениваться особым образом и по другим меркам.

Введение налога на недвижимость рассматривается как мера, которая позволит снизить количество спекуляций на рынке, которые, якобы, только повышают стоимость квадратного метра. "И в самом деле, – замечает Анна Левитова, управляющий партнер компании EVANS, – нынче в нашей стране оценка недвижимости осуществляется как бы вслепую. Реальная стоимость квартиры, по которой была заключена сделка, известна только ее участникам. Все дело в том, что в России, в отличие от многих западных стран, нет открытого источника информации, из которого можно было бы получить данные о настоящей рыночной цене. Ведь Федеральная регистрационная служба, фиксирующая сделки по недвижимости, не спешит раскрывать информацию о них, как это делается в других государствах".

Но даже если шаги к раскрытию информации будут сделаны, вряд ли c большой точностью можно будет определить реальную цену на недвижимость. До сих пор более половины сделок в России осуществляется по номинальной стоимости, когда в договоре купли-продажи указывается сумма в один миллион рублей или, реже, какая-то другая, существенно ниже реальной стоимости.

При оценке квартир и домовладений независимой экспертной компанией спекуляций, конечно, станет во много раз меньше. И тем не менее введение налога в том виде, в котором его предлагают чиновники, порождает много проблемных вопросов. Ведь по высказываниям юристов сегодня даже трудно определить, кто конкретно и чем конкретно владеет. И до тех пор, пока не будет единого кадастра и пока государство не разберется в том, что и кому принадлежит, введение такого налога нецелесообразно. Хотя весь цивилизованный мир платит единый налог на владение недвижимым имуществом.

А что делать?
"Конечно, какие-то критерии оценки недвижимости на рынке Московского региона все же сформированы. По крайней мере, те или иные объекты, как в городе, так и в области, разбиваются по классам и сегментам: люкс, премиум, бизнес плюс, бизнес, эконом, – говорит Ирина Шугурова. – Определен и приблизительный разброс цен в пределах того или иного класса". Проще дело обстоит с новыми домами в пределах Садового кольца. Но как оценить жилье, например, в сталинских домах, где все еще встречается много коммунальных квартир? К какому классу отнести брежневскую "цековскую" застройку, внешне невзрачную, но с отличными планировками?

Вопросов непочатый край. И несогласных с оценкой граждан окажется немало. Хотя, если тот или иной собственник не согласится с суммой налога, он, конечно, может обращаться в суд и отстаивать свои интересы до конца.

"Непосильную" после приватизации квартиру можно сдавать в аренду, а на вырученные средства не только оплачивать налоги, но и жить в комфортном домике за городом или снимать меньшую площадь в Москве. Наконец, можно продать родовые апартаменты на Тверской или Чистых прудах, и купить квартирку в Печатниках или Капотне. Тогда еще и денег на безбедную жизнь останется. Советов можно давать много, только вот не всем по душе они придутся. Так или иначе, но очевидно: новый налог на недвижимость в первую очередь ударит по беднейшим слоям населения.

Сергей Романов