Сейчас успешное проведение сделок на рынке недвижимости возможно только при условии взаимодействия трех основных игроков: покупателя и продавца с одной стороны и посредника – с другой.

Зачем нужен этот самый посредник, которому нужно практически ни за что платить приличные деньги? Как показывает опыт, благополучное завершение операций с недвижимостью, в большинстве своем, является следствием активного участия в них именно посредника, на профессиональном языке, – риэлтора.

Сегодня на рынке недвижимости нашей страны работают два основных вида риэлторов – частные риэлторы и  риэлтерские агентства. Единственным существенным отличием между ними то, что первая группа представлена частными лицами, в то время как условные члены второй – юридические лица, специализирующиеся на предоставлении риэлтерских услуг. К слову, перечень последних идентичен как у частных брокеров, так и у риэлтерских компаний.

Найти профессионала, который поможет с решением жилищного вопроса, непросто. Между тем ошибка в выборе риелтора приведет как минимум к потере времени (что иногда равнозначно потере денег), а как максимум — к утрате недвижимого имущества.

Казалось бы, в такой ситуации надо без колебаний обращаться в агентство недвижимости. Но даже риэлтерские объединения не всегда могут привлечь к ответственности недобросовестного специалиста или компанию. К тому же в некоторых агентствах существует большая текучка кадров. Был такой, но уволился…  И как,  в случае чего, его потом найти?!

Свои услуги покупателям или продавцам недвижимости предлагают на рынке многие. Попробуем рассмотреть все варианты и выбрать оптимальный.

Рассмотрим основные аргументы представителей агентств недвижимости против частного риэлтора, и выступить в качестве оппонента.

Частный риэлтор

Так называемый частный маклер — это риэлтор, работающий сам по себе, вне принадлежности к какой-либо организации. Некоторые из них регистрируются как индивидуальные предприниматели, иногда даже заключают договоры, но таких — минимум. В большинстве случаев все сводится к устным договоренностям. Немалая доля частных маклеров — бывшие агенты компаний, решившие уйти на вольные хлеба.

Агентство

Меньшая стоимость услуг (по сравнению с расценками агентства)

Да, это действительно так. Частный риэлтор не платит арендную плату за офис, а дома есть всё необходимое для работы. Компьютер, принтер, факс, сканер, обновляемая риэлтерская база, телефон, интернет. Частному маклеру не надо держать на окладе юриста, бухгалтера, охранника, секретаря. При необходимости частный  риэлтор привлекает специалистов в сфере права, безопасности, в зависимости от ситуации перепроверяя их результаты. Однако   дешевле – не означает даром. Если Вам повстречался риэлтор, объявивший за свою работу сущие копейки, по сравнению со стоимостью работы агентства средней руки, надо бы серьезно задуматься о профессиональной пригодности такого маклера. Занижают стоимость услуг либо неопытные новички, либо случайные люди, слабо представляющие процесс, но жаждущие заработать хоть какую-то копейку в мутной воде во что бы то ни стало, либо мошенники и действительно черные маклеры.

Частный риэлтор не несет никакой ответственности?

Согласно статьи 23 ГК РФ, любой гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Все абсолютно законно, о чем сознательно умалчивают ярые противники частных риэлторов.

Мало кто интересуется, обращаясь в агентство недвижимости, каким образом зарегистрирована та или иная фирма. Вы, возможно, сильно удивитесь, выяснив, что огромное количество фирм аналогичным же образом являются такими же ИП (индивидуальный предприниматель), так в чем между нами разница? В том, что один предприниматель решил снимать офис и позиционировать себя, как фирма, а другому это не нужно, статус частника вполне устраивает, что позволяет минимизировать расходы и работать за меньшие деньги, сохраняя, таким образом, конкурентоспособность…

Перед государством и законом мы в абсолютно равных условиях. Мало того, согласно статьи 24 ГК РФ, гражданин – частный предприниматель отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, тогда как агентства, зарегистрированные, как общества с ограниченной ответственностью (ООО), несут ответственность лишь в размере уставного  капитала, а это может быть всего лишь 10000 рублей.

Смешно, не правда ли, при средней стоимости однокомнатной квартиры в Москве в 5 миллионов рублей, отвечать уставным капиталом в 10000 рублей. Почувствуйте разницу в денежном выражении ответственности.

МАКСИМУМ ВНИМАНИЯ. Как правило, частный маклер очень заботится о своих клиентах, так как они при хорошем отношении дают положительные отзывы. Один раз допустишь ошибку — и рекомендаций больше не дождешься.

Частный риэлтор не имеет соответствующей квалификации?

Это самый слабый аргумент Агентств Недвижимости.

У частного маклера на любой вопрос должен быть немедленный ответ, в любое время суток, один на один с клиентом. Так способен работать только сильный, опытный, уверенный в своих силах профессионал, с необходимыми связями, способный провести любые переговоры, решить любые вопросы, принять решение, взять ответственность на себя. Стенки за спиной нет. Так что если уж говорить о квалификации, то частные риэлторы однозначно более подготовлены, жизнь заставляет не расслабляться ни на минуту. Откройте любую газету, она пестрит объявлениями о наборе стажеров в агентства недвижимости. Случайные люди, серьезная текучка кадров, вот основные проблемы традиционных агентств недвижимости.

А много ли сотрудников АН оформлены на работу официально? А какова кадровая политика АН, вы знаете? В один прекрасный момент подобный случайный сотрудник, не оформленный на работу официально, приехавший в Москву на быстрые заработки никому неизвестно откуда и снимающий где-то квартиру, а где и начальник не знает, исчезнет…и что делать дальше? С кого спросить? АН от него может быстренько откреститься, следов не найдете..

Мне, как частному риэлтору, так не спрятаться, не за кого, некуда, я здесь живу, в одной квартире в Москве, здесь  мой сын, здесь получил высшее образование. Да и зачем  скрываться? Рекомендации моих клиентов дорого стоят.

Среди сотрудников есть и такие варианты:

"Левачащий" агент

Он также может представляться частным маклером, поэтому следует уточнять реальное положение вещей. В действительности "левачащий" агент — это сотрудник, желающий скрыть факт проведения сделки от родной компании.

Нужно иметь в виду, что, как правило, риелтор из агентства недвижимости выполняет функцию привлечения, удержания клиентов, а также занимается технической стороной сделки (сбор справок, показы квартир и т. д.). Остальную часть работы (проверки, подготовка и заключение договоров, ведение самой сделки) выполняют юристы или начальники отделов. Вырвавшись из-под крыла компании, такой агент теряет доступ к коллективным знаниям, а, следовательно, проводит сделку без поддержки других специалистов.

"Левачащий" агент вынужден скрывать факт проведения сделки от компании из-за опасности быть уволенным. Чтобы не столкнуться с коллегами из фирмы, он может отказаться от некоторых продавцов или покупателей. При этом согласен на значительное снижение размера комиссионных, так как понимает, что предоставляет услуги не в полном объеме.

Один человек не может предоставить тот комплекс услуг, который предоставляет вся компания в целом.

Пустые слова. Давайте проанализируем все этапы сделки под ключ, например, при продаже квартиры, предположив, что и частный маклер, и сотрудник АН – профессионалы.

1. Оценка квартиры. Оценку делает конкретный риэлтор, исходя из собственного опыта и знаний, вывеска фирмы никакого значения не имеет, значение имеет только текущее состояние рынка недвижимости и опыт конкретного риэлтора. Запросы частного риэлтора скромней, и, честно скажу, за годы работы частным образом, мне ни разу не пришла в голову мысль о том, что мне не оплатят мои услуги, а поэтому у меня нет необходимости занижать стоимость квартиры, наоборот, я пытаюсь её завысить, ведь если мой клиент останется доволен, он обязательно порекомендует меня своему другу.

2. Организация рекламы. Текст рекламы всегда пишет риэлтор, частный ли, сотрудник фирмы ли. Перечень СМИ, интернет сайтов, баз данных, где размещается реклама, одинаков как для сотрудников агентств, так и для частных риэлторов и определяется востребованностью и раскрученностью источников информации и не более того, дорога в СМИ открыта любому, только плати. А далее сравнение идет не в пользу сотрудников агентств. Сотруднику АН надо просить о размещении рекламы своего менеджера и при этом серьезно аргументировать необходимость активной рекламы. Любое АН имеет лимит средств на рекламу и, скорей, истратит деньги на раскрутку своего имени, нежели на рекламу какой-то там квартиры. У персонального риэлтора больше маневра и оперативности, а также опыта в рекламировании объектов.

3. Переговоры, подписание договоров. Искусство проведения переговоров зависит исключительно от опыта и личности в агентах. Неужели Вы думаете, что весь тот штат юристов и менеджеров фирмы выезжает на каждые рядовые переговоры? Ничего подобного, все переговоры проводит все тот же агент. И тут, либо ты способен, аргументировано отстаивать свою точку зрения и защищать интересы своего клиента, либо – нет.  Если же на переговоры появился агент с помощниками, вывод всегда напрашивается один – передо мной человек, не уверенный в своих силах, нуждающийся в чужой помощи – новичок.

Опытный маклер не нуждается в многочисленных помощниках.

Теперь о самом договоре. Сравнение идет, опять же, не в пользу сотрудника АН. Через мои руки прошло огромное количество договоров разных фирм. Есть одна существенная черта, присущая всем этим договорам: все они нацелены в первую очередь на соблюдение интересов фирмы, а уж только во вторую – интересов своего клиента. С точки зрения руководителя фирмы – все правильно, своя рубашка ближе к телу. Мне тут же возразят, мол, частный маклер тоже не ангел и о хлебе насущном думает. Да, конечно, да только у частника степеней свободы в разы больше, частному риэлтору нет необходимости оглядываться на десяток начальников за спиной, частник легко пойдет на компромисс, уступки, и порой за счет своих интересов, лишь бы дело делалось, что не дозволено сотруднику агентства ни при каких обстоятельствах.

Работа в недвижимости настолько непредсказуема и многопланова, что ни один стандартный договор не сможет учесть все возможные жизненные ситуации. Попробуйте существенно изменить предлагаемый фирмой договор, велика вероятность, что фирма наотрез откажется что-либо исправлять, потому что, либо затрагиваются интересы фирмы, либо фирма, в качестве третьего лица, не имеет необходимых прав.

В случае же, когда сделку сопровождает частный маклер, Покупатель и Продавец общаются непосредственно друг с другом на любом этапе сделки и любые договоры заключаются напрямую между Покупателем и Продавцом, между ними не стоит третьего лица и никаких интересов третьих лиц тут быть не может. Сами понимаете, что подобный договор гораздо легче и быстрей согласовать в интересах обоих сторон.

4. Техническая подготовка сделки, юридическая проверка квартиры. Сбор  и подготовка документов для всех одинакова, не требует специальных знаний, неведомых опытному частному маклеру. Юридическая проверка квартиры – самое таинственное действо, на которое любят делать акцент фирмы, мол, частный риэлтор не справится. Если в двух словах, то юридическая проверка предполагает сначала сбор важных документов, а потом их профессиональный анализ.

Смею утверждать, что не существует таких источников информации, которыми могли бы пользоваться фирмы, но ни при каких обстоятельствах не были бы доступны частным риэлторам. Везде работают живые люди, с которыми либо есть деловые контакты и партнерские отношения, либо их нет. Сами понимаете, деньги решают все, и людям, располагающим некоей важной информацией не важно, представитель фирмы сделал заказ на информацию или ИП. Обратился, заплатил, получил необходимое. Все.

Частный риэлтор с многолетним опытом, где все построено на личном контакте, добрых человеческих отношениях, имеет, подчас, гораздо больше возможностей и связей, нежели какая-либо фирма.

5. Проведение сделки. Банки, ячейки, договоры, регистрация. И тут мы в абсолютно равных правах, ни у кого никаких преимуществ нет. Банки одинаково обслуживают как юридические, так и физические лица, нотариусы не видят разницы, пришел к ним сотрудник фирмы или частное лицо, фирмы, организующие регистрацию перехода прав собственности, никогда в жизни не спросят, откуда ты пришел, из известной фирмы или с улицы, лишь бы разговор шел на профессиональном языке. Оплатил заказанную услугу  – будет сделано.

Проверить действия частного маклера и получить стопроцентную гарантию прозрачности сделки проблематично. Им легко приплюсовать еще что-то для себя. Так что в итоге посредничество частного маклера обходится потребителю как минимум не дешевле, чем услуги агентства недвижимости. Например, у них весьма распространен такой прием, как использование скрытой дельты, когда клиент не знает истинную цену сделки.

Смешно слышать подобный аргумент. Стандартная схема работы с АН. Пришел собственник квартиры, или Покупатель, заключил договор, оставил документы - эксклюзив. Будущих участников в следующий раз он увидит только на сделке, мол, мы бережем Вашу нервную систему. Аванс принимает или вносит АН - уполномочен клиентом, но при этом  фирмы частенько отказываются показать тот самый уполномочивающий договор – конфиденциальная информация. Удобная формулировка, обескураживает, но заставляет сильно сомневаться в правдивости слов. Хотите попробовать? Да-да, вот тут-то и появляется роскошная возможность заработать скрытую комиссию. Упаси, Боже, обвинять кого-либо конкретно, не пойман – не вор, я здесь всего лишь о потенциальных возможностях некоторых недобросовестных АН толкую, а сделают они это или нет, мне неведомо... Так что, кто бы говорил…

Как работает частный риэлтор?

Хотите внести аванс? Милости просим в квартиру Продавца. Договор строго между участниками сделки, все цифры обсуждаются только в присутствии всех сторон сделки, и где тут непрозрачность отношений? Тут и проверять-то ничего не надо, как договорились, так и сделали, а частный риэлтор рядом стоит, профессиональные советы дает, юридические тонкости разъясняет…и только. Как тут можно что-то спрятать? Каким образом?

Так что утверждения о непрозрачности и невозможности проверить – от лукавого, лишь бы что сказать, вдруг на слово поверят. А всем, кто стремится контролировать процесс продажи и покупки полностью, очень рекомендую – не теряйте время, сразу обращайтесь к частному маклеру, быстрей дело сделаете, возможно, чуть больше беспокойства, если, конечно,  сами этого захотите, зато сомнений никаких, все на Ваших глазах.

Так что,  давайте уважать друг друга и сотрудничать!

 Источник материала: www.elreal.ru